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    有租约限制的房地产抵押评估报告

    时间:2019-01-16来源:写论文网 本文已影响
    标签:膏粱子弟 真人赌场游戏 东风铁路桥

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    篇一:有租约房地产价值评估研究文献综述及评价

    有租约房地产价值评估研究文献综述及评析

    摘自《中国房地产估价与经纪》2014年1期

    作者:王洪明

    摘要:

    实际估价中,作为估价对象的商业房地产等收益性物业,一般情况下都已出租。关于已经出租房地产的价值评估,国内外许多房地产估价专著有所论及,很多专家学者、房地产估价师也都进行了一些研究探讨。本文在概括有关文献研究成果的基础上,总结出评估有租约房地产价值的要点及注意事项,供大家进一步研究。

    关键词:

    有租约房地产;价值评估;文献综述

    实际估价中,作为估价对象的商业房地产等收益性物业,一般情况下都已出租,甚至有的剩余租期长达十余年,譬如承租方经营连锁超市、经济型酒店等。根据“买卖不破租赁”原则,已出租房地生发生权属转移的,不改变承租人享有的各项权利和义务。因此,租约条件对产权变动前提下的房地产价值有实质性影响。关于已经出租房地产的价值评估,国内外许多房地产估价专著有所论及,很多专家学者、房地产估价师也都进行了一些研究探讨。本文在概括有关文献研究成果的基础上,总结了评估有租约房地产价值的要点及注意事项。

    一、有租约房地产价值评估概况

    美国估价师学会编写的《房地产估价》(原著第12版)对有租约房地产的权益类型及评估要求作了详细论述,将有租约房地产的权益分为出租人权益、承租人权益和转租人权益三类。出租人权益是出租者或土地所有者的权益。一宗出租的房地产,即使租约租金与市场租金一致,也被评估成出租人权益而不是完全所有权。即使租约租金或者出租条款与市场条款一致,也必须特别考虑出租人权益,并将其设定为出租人权益进行评估。承租人权益是承租人或者租户的权益。合同租金和市场租金的关系在很大程度上反映了承租人权益的价值。如果合同租金低于市场租金,承租人权益拥有价值。它们之间的关系也相应的影响出租人权益的价值。合同租金低于市场租金,出租人权益的价值低于没有设定限制的完全所有权价值或者拥有市场租金的出租人权益价值。当合同租金超过市场租金,承租权拥有负价值。并指出,当需要评估出租人权益价值时,估价师也必须评估完全所有权价值。如果租金或者租约条款对土地所有者(出租人)有利,出租人权益的价值将大于完全所有权的价值,并导致负的承租人权益。如果租金或者租约条款对租户(承租人)有利,出租人权益的价值将小于完全所有权的价值,并导致正的承租人权益。如果在履行租约的过程中,租约规定的租金和条款与

    市场租金或者条款一致,或者租约终止,那么正的或负的承租人权益都将终止。

    二、有租约房地产价值评估问题

    实际估价中,评估有租约房地产的价值,首先应弄清是评估无租约限制的特定价值(即评估有租约房地产在假设无租约限制条件下的特定价值),还是评估有租约限制的特定价值(即评估考虑租约存在影响条件下的特定权益的价值);对评估有租约限制房地产的价值的,还要弄清是评估出租人的权益价值,还是评估承租人的权益价值。

    (一)考虑租约对房地产价值影响的决定因素

    运用收益法评估有租约限制房地产的出租人的权益价值,《房地产估价规范》5.3.3指出,估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的之外,都应采用正常客观的数据。有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金。

    也有人认为,租赁合同签订的好坏(租金价格高低),与业主的知识水平、管理才能、谈判技巧、道德素质等呈正相关,这些是业主自身的经营管理方面的盈亏得失;房地产评估的是其价值,只与房地产本身有关,应是在正常经营状态下的价值,不受个体经营优劣的影响;因此评估中无须考虑租约对房地产价值的影响。这种观点是错误的。房地产的价值是其权益的价值,若租约对房地产所有人的权益有影响,则评估出租人权益价值时就要考虑租约的影响。而租约对房地产所有人权益的影响是有理论和法律依据的,这就是权利束理论以及买卖不破租赁原则。房地产所有人将房地产出租给承租人使用,在租赁期间内,出租人让渡了房地产的占有权、使用权,取得了获得租金的收益权;承租人按照租赁合同取得了对房地产的占有权、使用权,以及因合同约定的占有、使用而带来的收益权,但需为此付出代价,就是支付租金。因此,就出租人而言,其房地产所有权在租赁期间是不完整的,既然所有人的权益受到了影响,那么在评估所有人的权益时就需要考虑这种影响。

    实际评估中,对有租约限制房地产,是评估无租约限制的特定价值,还是评估有租约限制的特定价值,应由估价目的来决定。某些法律法规以及技术标准对评估有租约限制房地产中是否考虑租约限制会做出明确的规定,这些规定本质上也是根据估价目的来设定的。例如,《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定,被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的(转 载于:wWw.xIeLw.com 写 论文 网:有租约限制的房地产抵押评估报告)影响。另外,在某些税法规定中,也需要评估假设无租约限制条件下的房地产价值。例如,出于避免因租约存在导致国家税收流失的要求,房地产交易课税税基价值的评估中不考虑租约的影响。在房地产

    财产保险价值评估中,也不考虑租约对房地产价值的影响。

    (二)不同估价方法对有租约房地产价值评估的适用性

    评估有租约限制条件的房地产的价值,无论是出租人权益价值,还是承租人权益价值。通常采用收益法。对其他估价方法,包括比较法和成本法的适用,也有相关研究和论述。刘照鑫认为,在比较法计算公式和参数中,未提出对可比案例有无租约情况进行修正,估价师在实践当中很少对租赁因素进行个别因素修正,因此比较法求取的比准价格没有考虑租约;从成本法的计算公式和参数中,难觅租约影响因子,因此求得的计算价格也未考虑租约。朱莹政认为,成本法对于收益性物业估价一般不适用,且其在成本测算过程中也无法考虑租约限值因素。袁彩云认为,由于《房地产估价规范》所规定的个别因素修正内容中无租约限制修正这一项目,在估价实践中搜集可比实例时也较难选择有相同租约条件的案例,所以通常也就未对租约因素进行修正,忽视了租约对于房地产抵押价值的影响,有租约和无租约的房地产抵押价值没有体现出差别;成本法可用来评估房地产抵押价值,但是评估带租约限制的房地产抵押价值,并没有其他相关规定,在成本法的计算公式和参数中,也难觅租约影响因子。

    实际上,比较法、收益法和成本法这三种传统的估价方法,在有租约房地产价值评估中都是适用的,只是方法的运用中与评估完全所有权房地产价值时在细节上有所区别。同时,在出租人权益价值和承租人权益价值的评估上,不同估价方法的适用性存在差异。以《房地产估价规范》中没有相关规定,就认为方法不适用或需要改善,这是错误的,实际上比较法运用中有进行权益状况调整的要求,而租赁权限制就是权益状况的一种。所不同的是,通常比较法估价中是将有特殊交易情况的可比实例调整为无特殊交易情况的估价对象状况下的价格,而对有租约限制的估价对象而言,若采用的可比实例是无租约限制的,则需要将无租约限制的可比实例的交易价格调整为有租约限制条件下的估价对象的价格。

    评估出租人权益价值,最适宜采用收益法。出租房地产的所有者拥有的权益通常包括出租过程中产生的收入和租约结束时的期末资本收益。关于收益法具体运用思路,朱莹政指出,可以按照规定在租约期内采用租约租金,租约期外采用市场客观租金,也可先测算无租约限制房地产的价值,再扣除租约限制影响值。也可以用比较法评估出租人权益价值。采用比较法估价时,最理想的状态是所选则的可比实例是设定了与估价对象相同的出租权的交易实例。如果不是这样,则必须考虑对房地产权利进行价值调整。对于调整的方法,朱莹政指出,可先测算租约期内的租约限制影响值,再按一定的比例在权利状况调整中予以修正,或者先测算无租约限制房地产的价值,再扣除租约限制影响值。与承租人权益价值评估相比,成本法

    更适合评估出出租人权益价值。如果合约租金和条款与市场租金或者条款不同,成本法也必须进行调整来反映这种差异。由于成本法测算的结果是完全所有权下的市场价值,因此只要扣除(或增加)租约期内的租约限制影响值即可取得出租人权益价值。

    评估出租人权益时,估价师应当分析租约带来的所有经济上的权益或者不利因素。具体应该提出并回答下列问题:(1)租约条款的内容是什么;(2)租户按约交纳租金的可能性有多大;(3)租约中的各种条款或者规定是否与市场上的租约条款或者规定一致,或者它们对双方是否带来正面或负面的影响; (4)出租人权益或者承租人权益是否可以转移,或者租约是否禁止这种转移;(5)租约的规定方式是否可以满足随着时间产生的合理变化,或者租约是否最终将对双方产生桎梏。

    估价师不能简单的假设租约产生的每个权益都存在市场价值。很多租约对租户不会产生额外的价值,例如,当租户不能或者不愿意支付租金时,出租人的权益价值将低于没有设定出租权的房地产的市场价值,甚至低于按照低于市场的条款将房地产出租给了更加可靠的租户的房地产的市场价值。

    评估承租人权益的价值,一般采用收益法。评估时设定的收益是合同租金与市场租金的差额。确定资本化率或者报酬率时,要考虑合同租金和市场租金之间的关系。因为承租人权益在租约结束时不再存在,因此承租人权益没有期末资本收益。比较法只有存在类似的承租权权益被交易,估价师可以做出分析的时候被采用,但事实上市场中承租权交易情况很少。成本法很少用于评估承租人权益。

    采用收益法评估不同的租约权益时,应采用不同的报酬率或资本化率,因为选择的比率反映涉及的风险。通常出租人权益比承租人权益包括更少的风险,因为出租人权益的所有人可以获得期末资本收益,而承租人权益的所有者没有。同样,出租人权益的风险较小,次级承租人需要承担较大的风险,因为只有当房地产被转租给随后的次级承租人且租金高于次级承租人支付给最初租户的租金时,次级承租权才有价值。选择报酬率或资本化率时,还要考虑租约租金与市场租金的关系。当租约资金底于市场租金时,承租人毁约的可能性小,对出租人而言,需要承担的风险小,因此采用的报酬率或资本化率就低一些。当租约租金高于市场租金时,承租人毁约的概率增大,同时随着租约的解除,其收益也会下降,因而采用报酬率或资本化率就要高一些。总之,实际评估中必须重视现存租约将如何影响价值。这在使用可比实例房地产求报酬率或资本化率时更加重要。对于不同市场租金水平的已租赁房地产与完全所有权房地产使用相同的报酬率或资本化率,显然是十分错误的。

    需要强调的是,除了租约租金和市场租金的差异对房地产价值有影响外,租约的其他条

    款也会对房地产的价值产生影响。例如,租约可能明确规定禁止转租。如果没有转租权利或者可以进行市场化的条件,承租人就不能转租并因此获得市场价值。如公有租赁住宅以及公共租赁住房,尽管其租金与类似房屋的市场租金水平差异巨大,但由于政策明确禁止转租,因此承租人权益价值就无法实现。讲一步讲,出租人权益的价值也可能消失,因为如果承租人不再需要租用的房地产,且不能进行转租的话,他可能终止租约。

    再如,续租权的约定可能会延长租赁期限。如果租约约定在租赁期间届满时,承租人可以某种租金标准继续承租一定期限,则要根据约定租金标准与市场租金的关系合理衡量续租的可能,并决定是否延长租赁合约。一般来说,租约延长条款对延长的租期内租金的约定有两种情况:一是规定以相当于市场租金或高于市场租金的标准延长租约;二是规定以低于市场租金的标准延长租约。实际估价中,对以相当于市场租金或高于市场租金标准延长租约的,可以按租约不延长来进行评估,即不考虑租约延长条款对出租人权益价值的影响;对以低于市场租金标准延长的租约,应考虑租约延期选择权对出租人权益价值的影响。

    例如,一栋写字楼出租面积为6800M2,剩余用年限为40 年,市场租金为10美元/M2??月,现有租约情况如表1。

    不考虑空置和租金损失,运用收益法测算无租约限制的房地产价值为

    在对该写字楼现有租约影响值的分析如下:

    租客A:剩余租约期限为1年,租约租金高于市场租金,需要对估价结果进行加价修正,修正额为:

    5 x 1000 x 12÷(1+6%) =56604美元

    租客B:无需修正,因为其支付的租金与市场租金一致。

    篇二:文华商铺抵押报告 (1)

    房地产抵押估价报告

    估价项目名称 : 武昌区文华学院堕落街一号商铺房地产抵

    押价值评估

    估价委托人 : 王**

    房地产估价机构 : 武汉某房地产评估咨询有限责任公司

    估价报告出具日期 : 二○一六年六月六日

    估价报告编号 : 武汉评2016字第00001号

    制作人 :王 锐学号:110272011309

    指导老师:孙丰旋学校:文华学院

    致估价委托人函

    王**:

    受您委托,本公司对位于文华堕落街一号商铺房地产(建筑面积

    24平方米,共用分摊土地使用权面积8.21平方米,证载及实际用途为商业服务。已取得《房屋所有权证》(武房权证昌字第***号)和《国有土地使用证》(武国用(2014)第**号)的抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值类型为抵押价值。价值时点是2019-01-16。

    按照国家规定的技术标准和程序,在合理的假设下,采用收益法

    进行了专业分析、测算和判断,确定估价对象在价值时点的估价结果为:

    (一)假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值

    假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币73.42万

    元,大写金额:人民币柒拾叁万肆仟贰佰元整。单位建筑面积价格为30593元/平方米。

    (二)房地产估价师知悉的法定优先受偿款

    根据委托方提供的《房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单》,

    估价对象于价值时点不存在已抵押担保债权、拖欠的建设工程价款等房地产估价师知悉的法定优先受偿款。即:

    房地产估价师知悉的法定优先受偿款=0元。

    (三)估价对象抵押价值

    抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受

    偿款

    =73.42-0=73.42万元。

    因此,估价对象抵押价值为人民币73.42万元,大写金额:人民

    币柒拾叁万肆仟贰佰元整。单位建筑面积价格为30593元/平方米。

    报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价的假

    设和限制条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明,请见附后的《房地产抵押估价结果报告》、《房地产抵押估价技术报告》。

    特此函告!

    武汉某房地产评估咨询有限责任公司

    法定代表人:王瑞

    二○一六年六月六日

    目录

    一、注册房地产估价师声明..................................................... 1

    二、估价假设和限制条件....................................................... 2

    三、估价对象变现能力分析和相关风险提示 ....................................... 5

    四、房地产抵押估价结果报告................................................... 9

    (一)估价委托人 ........................................................... 9

    (二)估价机构 ............................................................. 9

    (三)估价目的 ............................................................. 9

    (四)估价对象 ............................................................. 9

    (五)价值时点 ............................................................ 11

    (六)价值类型 ............................................................ 11

    (七)估价依据 ............................................................ 12

    (八)估价原则 ............................................................ 13

    (九)估价方法 ............................................................ 14

    (十)估价结果 ............................................................ 16

    (十一)注册房地产估价师 .................................................. 17

    (十二)实地查勘期 ........................................................ 17

    (十三)估价作业日期 ...................................................... 17

    (十四)估价报告使用期限 .................................................. 17

    五、房地产抵押估价技术报告.................................................. 18

    (一)估价对象实物状况描述与分析 .......................................... 18

    (二)估价对象权益状况描述与分析 .......................................... 19

    (三)估价对象区位状况描述与分析 .......................................... 19

    (四)市场背景描述与分析 .................................................. 20

    (五)估价对象最高最佳利用分析 ............................................ 23

    (六)估价方法适用性分析 .................................................. 24

    (七)估价测算过程 ........................................................ 26

    (八)估价结果确定 ........................................................ 29

    六、附 件 .............................................................. 31

    (一)估价委托书复印件;

    (二)估价对象位置图及周围环境和景观照片;

    (三)估价对象现场照片;

    (四)优先受偿权利等情况的书面查询资料;

    (五)《房屋所有权证》复印件;

    (六)《国有土地使用证》复印件;

    (七)房地产估价机构营业执照复印件;

    (八)房地产估价机构资质证书复印件;

    (九)房地产估价人员资格证书复印件。

    一、注册房地产估价师声明

    我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

    (一)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

    (二)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

    (三)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。

    (四)我们是依照国家标准《房地产估价规范》、国家标准《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》等进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

    (五)我公司注册房地产估价师 岳强 、 石国利 于2019-01-16对估价对象进行了实地查勘。

    (六)没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

    注册房地产估价师

    姓名

    岳强

    石国利

    注册号 **** **** 签 名日 期 年 月 日 年 月 日

    篇三:用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取( )净收益

    一、整体解读

    试卷紧扣教材和考试说明,从考生熟悉的基础知识入手,多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力,立足基础,先易后难,难易适中,强调应用,不偏不怪,达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内,几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容,体现了“重点知识重点考查”的原则。

    1.回归教材,注重基础

    试卷遵循了考查基础知识为主体的原则,尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及,其中应用题与抗战胜利70周年为背景,把爱国主义教育渗透到试题当中,使学生感受到了数学的育才价值,所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际,操作性强。

    2.适当设置题目难度与区分度

    选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题,都是综合性问题,难度较大,学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力,以及扎实深厚的数学基本功,而且还要掌握必须的数学思想与方法,否则在有限的时间内,很难完成。

    3.布局合理,考查全面,着重数学方法和数学思想的考察

    在选择题,填空题,解答题和三选一问题中,试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。包括函数,三角函数,数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。这些问题都是以知识为载体,立意于能力,让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。

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